Việt Nam tiếp tục được xem là điểm đến quan trọng của dòng vốn đầu tư sản xuất, nhu cầu thuê đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp ngày càng gia tăng. Với nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài, việc có được quyền sử dụng ổn định một diện tích đất trong khu công nghiệp thường là điều kiện tiên quyết để triển khai dự án, xin giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, xây dựng nhà xưởng, tổ chức sản xuất và vận hành chuỗi cung ứng. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy, hợp đồng thuê đất trong khu công nghiệp không chỉ là một giao dịch thương mại thông thường. Đây là loại giao dịch nằm ở giao điểm giữa pháp luật dân sự, pháp luật đất đai, pháp luật đầu tư, pháp luật kinh doanh bất động sản và cả pháp luật ngoại hối, thuế, hóa đơn.
Nguồn: Báo Điện tử Chính phủ
Bản án số 21/2024/KDTM-PT ngày 26/6/2024 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội là một ví dụ điển hình. Vụ án phát sinh từ một “Thỏa thuận nguyên tắc” giữa một doanh nghiệp Hàn Quốc và một doanh nghiệp Việt Nam liên quan đến việc thuê lại diện tích đất trong cụm công nghiệp tại Bắc Giang. Dù văn bản được đặt tên là “thỏa thuận nguyên tắc”, Tòa án không dừng lại ở tên gọi mà xem xét nội dung thực chất của giao dịch: diện tích đất, giá thuê, thời hạn thuê, tiến độ thanh toán, nghĩa vụ bàn giao đất và cam kết về quyền sử dụng đất. Từ đó, Tòa xác định đây thực chất là giao dịch cho thuê lại đất kèm hạ tầng, nhưng bên cho thuê lại chưa có đủ điều kiện pháp lý để thực hiện quyền này tại thời điểm ký kết. Kết quả, thỏa thuận bị tuyên vô hiệu và bên nhận tiền phải hoàn trả hơn 5 tỷ đồng cho bên thuê.
Từ vụ việc này, có thể thấy tranh chấp hợp đồng thuê đất trong khu công nghiệp thường không bùng phát ngay ở thời điểm ký kết. Nó thường âm ỉ từ những rủi ro bị xem nhẹ: bên cho thuê chưa có đủ quyền, đất chưa đủ điều kiện cho thuê lại, hạ tầng chưa được bàn giao, giấy chứng nhận chưa hoàn tất, hợp đồng được đặt tên không đúng bản chất, hoặc các bên thanh toán trước khi điều kiện pháp lý được xác lập đầy đủ. Khi dự án không thể triển khai, những rủi ro này mới chuyển hóa thành tranh chấp.
Bên cho thuê không có quyền cho thuê lại
Trước hết, rủi ro lớn nhất nằm ở tư cách pháp lý của bên cho thuê hoặc cho thuê lại. Không phải mọi doanh nghiệp đang sử dụng đất trong khu công nghiệp đều có quyền cho doanh nghiệp khác thuê lại. Theo logic của pháp luật đất đai, quyền cho thuê lại phụ thuộc vào nguồn gốc đất, hình thức trả tiền thuê đất, tình trạng giấy chứng nhận, mục đích sử dụng đất, quyền đầu tư và kinh doanh hạ tầng, cũng như phạm vi quyền được ghi nhận trong hợp đồng với chủ đầu tư khu công nghiệp. Một doanh nghiệp có thể đang “nắm giữ” đất trên thực tế, đã ký hợp đồng thuê đất với chủ đầu tư hạ tầng, thậm chí đã thanh toán một phần hoặc toàn bộ tiền thuê, nhưng điều đó không đồng nghĩa với việc doanh nghiệp đó có quyền chuyển giao lại quyền khai thác đất cho bên thứ ba.
Trong bản án 21/2024/KDTM-PT, điểm mấu chốt là tại thời điểm ký thỏa thuận với bên thuê, bên cho thuê lại chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích liên quan. Hơn nữa, họ cũng không phải là chủ thể được phép kinh doanh kết cấu hạ tầng để cho thuê lại theo yêu cầu của pháp luật đất đai của Việt Nam. Doanh nghiệp thuê đất trong trường hợp này không nên chỉ kiểm tra hợp đồng thuê đất giữa bên cho thuê và chủ đầu tư hạ tầng, mà phải kiểm tra sâu hơn quyền cho thuê lại có được pháp luật và hợp đồng gốc cho phép hay không.
Rủi ro từ việc che giấu bản chất thực sự của giao dịch
Rủi ro thứ hai là nhầm lẫn giữa “thuê đất”, “thuê lại đất”, “thuê hạ tầng” và “sử dụng dịch vụ hạ tầng”. Trong thực tiễn, nhiều hợp đồng được thiết kế với các tên gọi mềm hơn như “thỏa thuận nguyên tắc”, “thỏa thuận giữ chỗ”, “hợp đồng hợp tác”, “phí sử dụng hạ tầng”, “phí phát triển hạ tầng” hoặc “phí dịch vụ”. Tuy nhiên, khi tranh chấp xảy ra, Tòa án sẽ không chỉ nhìn vào tên văn bản. Tòa sẽ nhìn vào bản chất giao dịch: bên thuê trả tiền để được sử dụng diện tích đất cụ thể trong thời hạn dài hay chỉ trả phí cho một dịch vụ hạ tầng độc lập? Có cam kết bàn giao đất hay không? Có xác định vị trí, diện tích, giá thuê, thời hạn thuê hay không? Có nghĩa vụ hỗ trợ cấp giấy chứng nhận hoặc giấy phép đầu tư hay không?
Nếu câu trả lời cho các câu hỏi này cho thấy bên nhận tiền thực chất đang cho thuê lại đất, việc gọi khoản tiền là “phí hạ tầng” sẽ không đủ để tránh rủi ro vô hiệu. Đây chính là điểm nổi bật trong bản án được chúng tôi trích dẫn trên đây. Tòa án cho rằng khoản phí sử dụng hạ tầng không thể được tách ra thành một phần hợp đồng có hiệu lực độc lập, bởi hạ tầng không thuộc quyền sở hữu hoặc quyền khai thác độc lập của bên cho thuê lại; đồng thời toàn bộ cấu trúc giao dịch gắn chặt với mục tiêu thuê lại đất. Cách lý giải này cho thấy trong giao dịch đất công nghiệp, bản chất kinh tế và pháp lý quan trọng hơn tên gọi thương mại.
Rủi ro đối với điều khoản thanh toán
Rủi ro thứ ba là thanh toán quá sớm, trước khi điều kiện pháp lý được hoàn tất. Trong nhiều giao dịch, bên thuê thường phải thanh toán một khoản đáng kể ngay sau khi ký thỏa thuận để “giữ đất”, bảo đảm suất thuê hoặc giúp bên cho thuê hoàn tất các thủ tục tiếp theo. Cách làm này có thể hợp lý về mặt thương mại, nhưng rủi ro rất lớn nếu không có cơ chế điều kiện tiên quyết và hoàn tiền rõ ràng. Một khi bên thuê đã thanh toán phần lớn hoặc toàn bộ tiền, nhưng quyền cho thuê lại chưa được xác lập, dự án có thể bị đình trệ, còn việc thu hồi tiền phụ thuộc vào thiện chí của bên nhận tiền hoặc kết quả tố tụng, mà đôi khi kéo dài quá rất nhiều năm.
Trong vụ án nêu trên, bên thuê đã thanh toán đủ hơn 5 tỷ đồng qua nhiều đợt. Tuy nhiên, sau đó họ không nhận được quyền sử dụng đất như kỳ vọng, không được bàn giao thực tế và không triển khai được dự án. Khi Tòa tuyên thỏa thuận vô hiệu, hậu quả pháp lý là bên nhận tiền phải hoàn trả số tiền đã nhận. Tuy nhiên, trên thực tế, thắng kiện và thu hồi được tiền là hai câu chuyện khác nhau. Sau bản án, bên thắng kiện vẫn có thể phải tiếp tục theo đuổi thủ tục thi hành án, xác minh tài sản và đối mặt với nguy cơ chậm thu hồi.
Nguồn: Tạp chí Kinh tế Sài Gòn
Rủi ro thiếu tài liệu bàn giao hoặc tài liệu bàn giao không rõ ràng
Rủi ro thứ tư là thiếu chứng cứ bàn giao và sử dụng đất. Trong hợp đồng thuê đất công nghiệp, biên bản bàn giao đất, mốc giới, bản vẽ vị trí, hiện trạng hạ tầng, kết nối điện nước, đường nội bộ, hệ thống xử lý nước thải, quyền ra vào khu đất và hồ sơ nghiệm thu hạ tầng đều là chứng cứ quan trọng. Nếu bên cho thuê cho rằng đất đã được bàn giao nhưng không có biên bản hoặc chứng cứ thực tế, yêu cầu đòi tiền thuê, phí hạ tầng hoặc bồi thường thiệt hại có thể bị bác. Ngược lại, nếu bên thuê đã thực tế sử dụng đất nhưng sau đó cho rằng hợp đồng vô hiệu để đòi toàn bộ tiền, họ cũng có thể phải hoàn trả giá trị lợi ích đã nhận.
Trong bản án 21/2024/KDTM-PT, Tòa án ghi nhận bên thuê chưa được bàn giao, chưa quản lý, chưa sử dụng đất; diện tích đất vẫn chưa được đưa vào khai thác. Đây là cơ sở quan trọng để Tòa buộc bên cho thuê lại hoàn trả toàn bộ số tiền đã nhận và bác nhiều yêu cầu phản tố liên quan đến chi phí, chênh lệch giá đất, VAT và các khoản phát sinh khác. Bài học đặt ra là: trong giao dịch thuê đất, chứng cứ thực tế có giá trị không kém điều khoản hợp đồng.
Rủi ro từ cấu trúc giao dịch
Rủi ro thứ năm là cấu trúc giao dịch ba bên không rõ ràng. Trong nhiều khu công nghiệp, giao dịch không chỉ có bên thuê và bên cho thuê, mà còn có chủ đầu tư hạ tầng. Nếu bên thuê ký với một doanh nghiệp trung gian, còn chủ đầu tư hạ tầng lại là người có quyền thực sự đối với đất và hạ tầng, tranh chấp có thể trở nên phức tạp. Bên thuê có thể đã thanh toán cho trung gian, nhưng sau đó lại phải ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư hạ tầng. Khi dự án không thành, câu hỏi phát sinh là: ai phải hoàn tiền, ai chịu chi phí phát sinh, hợp đồng nào có hiệu lực, hợp đồng nào bị ảnh hưởng, và nghĩa vụ giữa các bên có được cấn trừ hay không?
Bản án 21/2024/KDTM-PT cho thấy Tòa án chỉ giải quyết trong phạm vi yêu cầu của các bên đối với thỏa thuận giữa bên thuê và bên cho thuê lại, trong khi quan hệ hợp đồng khác giữa bên thuê và chủ đầu tư hạ tầng không được xử lý triệt để trong cùng vụ án. Điều này phản ánh một thực tế: nếu cấu trúc giao dịch ban đầu không được thiết kế đồng bộ, tranh chấp có thể bị chia nhỏ thành nhiều vụ kiện, nhiều quan hệ pháp luật và thậm chí nhiều cơ quan tài phán khác nhau.
Rủi ro vi phạm quy định về sử dụng ngoại tệ trong các giao dịch tại Việt Nam
Rủi ro thứ sáu là sử dụng ngoại tệ, hóa đơn và thuế chưa đúng. Trong các giao dịch có yếu tố nước ngoài, các bên thường quen đàm phán giá thuê bằng USD hoặc một đồng tiền tham chiếu quốc tế. Tuy nhiên, việc ghi giá, thanh toán, xuất hóa đơn và kê khai thuế tại Việt Nam phải tuân thủ quy định về quản lý ngoại hối, thuế giá trị gia tăng và hóa đơn. Nếu hợp đồng ghi giá bằng ngoại tệ không đúng trường hợp được phép, hoặc hóa đơn được xuất cho chủ thể không phù hợp với dòng tiền và bản chất giao dịch, tranh chấp dân sự có thể kéo theo rủi ro thuế và kế toán.
Từ những rủi ro trên, doanh nghiệp cần thay đổi cách tiếp cận khi thuê đất trong khu công nghiệp. Thay vì chỉ quan tâm đến vị trí, giá thuê và thời hạn thuê, bên thuê cần thực hiện thẩm định pháp lý đầy đủ trước khi đặt cọc hoặc thanh toán. Trong mọi trường hợp, doanh nghiệp thuê đất/cơ sở hạ tầng đã được hoàn thiện trong khu công nghiệp cũng đều cần kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giao đất hoặc cho thuê đất, hợp đồng thuê đất giữa chủ đầu tư hạ tầng và bên cho thuê lại, quyền cho thuê lại, tình trạng thanh toán tiền thuê đất, quy hoạch, mục đích sử dụng đất, tình trạng hạ tầng, giấy phép đầu tư, giấy phép xây dựng và các hạn chế chuyển giao quyền khai thác đất.
Về hợp đồng, cần quy định rõ các điều kiện tiên quyết trước khi thanh toán: bên cho thuê phải chứng minh quyền cho thuê hoặc cho thuê lại hợp pháp; chủ đầu tư hạ tầng phải chấp thuận bằng văn bản nếu cần; đất phải không có tranh chấp, không bị kê biên, không bị hạn chế giao dịch; hạ tầng phải đủ điều kiện bàn giao; và việc bàn giao phải được lập thành biên bản. Các khoản thanh toán lớn nên được chia theo mốc pháp lý, không chỉ theo mốc thời gian. Đặc biệt, hợp đồng cần có cơ chế hoàn tiền, lãi chậm trả, phạt vi phạm và bồi thường nếu điều kiện pháp lý không hoàn tất.
Bản án 21/2024/KDTM-PT là lời nhắc rằng thị trường thuê đất công nghiệp tuy hấp dẫn nhưng chứa đựng nhiều rủi ro pháp lý nếu các bên quá tin vào thỏa thuận thương mại mà bỏ qua điều kiện, quy định khắc khe về quyền sử dụng đất. Trong giao dịch đất công nghiệp, sự an toàn không đến từ cam kết miệng, email thiện chí hay tên gọi linh hoạt của hợp đồng. Sự an toàn đến từ quyền pháp lý rõ ràng, hồ sơ đất đai đầy đủ, cấu trúc thanh toán thận trọng, chứng cứ bàn giao chặt chẽ và hợp đồng phản ánh đúng bản chất giao dịch. Đây là bài học quan trọng nhất mà doanh nghiệp cần rút ra trước khi đặt bút ký bất kỳ hợp đồng thuê đất nào trong khu công nghiệp tại Việt Nam.
