Một khu đất có giá trị hàng nghìn tỷ đồng, một nhà máy đang vận hành hay lượng cổ phần chi phối tại doanh nghiệp đều có thể là những tài sản rất giá trị. Nhưng khi doanh nghiệp Việt Nam vay vốn từ ngân hàng nước ngoài, giá trị kinh tế của tài sản chưa chắc đồng nghĩa với khả năng dùng chính tài sản đó để bảo đảm khoản vay.
Giao dịch diễn ra gần hai thập niên trước và pháp luật điều chỉnh các khoản vay nước ngoài cũng như giao dịch bảo đảm đã thay đổi đáng kể kể từ đó.
Bởi vấn đề không chỉ là “tài sản tại Việt Nam có thể thế chấp cho bên cho vay nước ngoài hay không?”. Với mỗi loại tài sản, còn phải xác định ai được quyền nhận bảo đảm, quyền bảo đảm được xác lập và đăng ký thế nào, có thể xử lý ra sao khi người vay vi phạm và cuối cùng, khoản tiền thu được có thể được chuyển cho bên cho vay ở nước ngoài hay không.
Khoản vay 3 triệu USD và 20% cổ phần được dùng làm bảo đảm
Năm 2007, Luks Land International Limited (“Luks Land”), một công ty được thành lập tại British Virgin Islands, dự kiến cùng Công ty cổ phần Indochine (“Indochine”), một doanh nghiệp Việt Nam, thành lập công ty liên doanh để triển khai dự án bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh[1].
Dự án liên quan khu đất khoảng 159.737 m² tại phường Trường Thạnh, Quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh. Theo cấu trúc dự kiến, Luks Land sở hữu 95% và Indochine sở hữu 5% công ty liên doanh. Tổng vốn đầu tư dự kiến của liên doanh là 30 triệu USD.
Nhưng trước khi liên doanh được thành lập, Indochine cần tiền để thực hiện công tác bồi thường cho những người đang sử dụng đất. Các bên vì vậy thiết kế một khoản vay 3 triệu USD từ Luks Land cho Indochine. Khoản tiền này chỉ được sử dụng cho mục đích bồi thường liên quan đến khu đất và dự kiến sau đó được chuyển đổi thành một phần khoản đầu tư của Luks Land vào liên doanh.
Điểm đáng chú ý nằm ở cách khoản vay được bảo đảm. Theo tài liệu công bố, một cổ đông sở hữu 20% vốn của Indochine cam kết dùng toàn bộ quyền và lợi ích của mình đối với phần sở hữu 20% này để bảo đảm việc Indochine thực hiện nghĩa vụ. Đặc biệt, cấu trúc còn có một công ty Việt Nam là Công ty cổ phần Nhà Hạnh Phúc tham gia với tư cách Security Agent[2] cho Luks Land, trong khi Luks Land là bên nhận bảo đảm và Indochine là bên vay.
Giao dịch diễn ra gần hai thập niên trước và pháp luật điều chỉnh các khoản vay nước ngoài cũng như giao dịch bảo đảm đã thay đổi đáng kể kể từ đó. Nhưng nó cung cấp một ví dụ thực tiễn rất đáng chú ý là ngay cả khi nguồn vốn đến từ nước ngoài, giải pháp không nhất thiết là cố gắng đưa tất cả tài sản của dự án vào một hợp đồng thế chấp trực tiếp cho bên cho vay nước ngoài. Các bên có thể phải tìm một cấu trúc bảo đảm phù hợp hơn với bản chất của từng tài sản và mục tiêu của giao dịch.
Tài sản có giá trị nhất chưa hẳn là tài sản bảo đảm tốt nhất
Chi tiết đáng chú ý trong giao dịch trên là dự án gắn với gần 160.000 m² đất, nhưng biện pháp bảo đảm được công bố cho khoản vay 3 triệu USD lại là 20% phần sở hữu tại Indochine.
Theo pháp luật hiện hành, quyền sử dụng đất chịu một chế độ pháp lý riêng. Việc một doanh nghiệp có quyền sử dụng đất không đồng nghĩa doanh nghiệp được tự do thế chấp quyền đó cho bất kỳ chủ thể nào. Phải xác định loại đất, hình thức sử dụng đất, nguồn gốc quyền sử dụng, việc thực hiện nghĩa vụ tài chính và đặc biệt là chủ thể nào được phép nhận thế chấp.
Trong khi đó, cổ phần, phần vốn góp, máy móc, khoản phải thu hoặc các quyền tài sản khác lại có cơ chế pháp lý khác.
Vì vậy, trong một khoản vay quốc tế, việc đầu tiên không nên là lập danh sách tài sản có giá trị lớn nhất. Các bên cần xác định tài sản nào vừa có giá trị kinh tế, vừa có thể tạo lập biện pháp bảo đảm phù hợp và có giải pháp xử lý khả thi khi xảy ra rủi ro pháp lý.
Đó cũng là lý do những giao dịch tài trợ lớn thường hình thành cả một gói bảo đảm (Security package) thay vì phụ thuộc vào một tài sản duy nhất.
Security package không chỉ là tập hợp các hợp đồng thế chấp
Một security package trong các dự án tài trợ tài chính, mua bán công ty, hoặc cho vay hợp vốn có thể gồm cổ phần hoặc phần vốn góp, máy móc thiết bị, khoản phải thu, quyền phát sinh từ các hợp đồng quan trọng, tiền bảo hiểm, tài khoản ngân hàng và, trong trường hợp đáp ứng điều kiện pháp luật, quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất.
Khoản vay 3 triệu USD vụ việc nêu trên đây không chỉ đi kèm khoản bảo đảm đối với 20% phần sở hữu tại Indochine. Việc giải ngân còn được gắn với các điều kiện đi kèm trước giải ngân. Trước khi khoản vay được cung cấp, Indochine phải bảo đảm Luks Land nhận được Thỏa thuận bảo đảm đã ký, phê duyệt của cổ đông liên quan đến việc ký tài liệu bảo đảm, các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài liệu chứng minh việc hoàn thành bồi thường đối với các phần đất liên quan.
Khoản vay cũng bị giới hạn mục đích: Indochine cam kết chỉ sử dụng tiền vay để bồi thường cho người sử dụng đất. Nếu vi phạm cam kết này, Luks Land có quyền yêu cầu hoàn trả ngay khoản vay cùng khoản lãi theo thỏa thuận. Như vậy, biện pháp bảo đảm của bên cho vay không chỉ đến từ tài sản bảo đảm.
Thực tiễn M&A đang thúc đẩy các giao dịch bảo đảm xuyên biên giới
Nếu trước đây tài sản bảo đảm chủ yếu phục vụ các khoản vay thương mại thông thường thì hiện nay động lực lớn nhất lại đến từ các thương vụ M&A.
Trong nhiều giao dịch mua lại doanh nghiệp Việt Nam, ngân hàng nước ngoài tài trợ cho bên mua thông qua tài trợ mua lại (acquisition financing)[3].
Để bảo đảm khoản vay, bên đi vay thường phải thế chấp đồng thời cổ phần của doanh nghiệp mục tiêu, tài khoản ngân hàng, quyền đòi nợ, hợp đồng thương mại quan trọng, tài sản của doanh nghiệp và trong nhiều trường hợp là cả quyền sử dụng đất. Điều này khiến việc xây dựng cấu trúc bảo đảm trở thành một phần không thể tách rời của giao dịch M&A.
Không ít thương vụ phải điều chỉnh nhiều lần chỉ vì phát hiện một số tài sản không đủ điều kiện đăng ký hoặc việc chuyển quyền xử lý tài sản sẽ gặp vướng mắc khi thực thi.
Đối với ngân hàng nước ngoài, khó khăn không chỉ đến từ việc bán tài sản mà còn từ việc tuân thủ các quy định về ngoại hối, chuyển tiền ra nước ngoài, nghĩa vụ thuế phát sinh khi xử lý tài sản và thủ tục tố tụng nếu bên thế chấp không hợp tác. Một số loại tài sản còn chịu sự kiểm soát của cơ quan nhà nước hoặc cần đáp ứng điều kiện chuyển nhượng trước khi có thể xử lý.
Vì vậy, trong nhiều giao dịch quốc tế, các bên dành nhiều thời gian hơn để xây dựng cơ chế xử lý tài sản hơn là đàm phán lãi suất khoản vay. Khả năng thực thi trên thực tế mới là yếu tố quyết định giá trị của tài sản bảo đảm.
Từ góc độ doanh nghiệp, việc tiếp cận nguồn vốn quốc tế không nên chỉ được nhìn nhận là quá trình đàm phán lãi suất.
Những thương vụ lớn cho thấy thị trường đã thay đổi
Thực tiễn những năm gần đây cho thấy các ngân hàng quốc tế ngày càng tích cực tham gia tài trợ cho các dự án năng lượng, bất động sản công nghiệp, hạ tầng, logistics, hàng không, sản xuất và các thương vụ M&A tại Việt Nam.
Không ít khoản vay hợp vốn có sự tham gia của các định chế tài chính quốc tế như HSBC, Standard Chartered, DBS, MUFG, SMBC, Mizuho, UOB, ING, ANZ và nhiều ngân hàng phát triển quốc tế. Điểm chung của các giao dịch này là hầu hết đều xây dựng cấu trúc bảo đảm rất chặt chẽ, kết hợp giữa hợp đồng thế chấp theo pháp luật Việt Nam với các tài liệu tài chính theo chuẩn của Hiệp hội Thị trường cho vay quốc tế (Loan Market Association – LMA).
Xu hướng này cho thấy thị trường tài trợ quốc tế đối với doanh nghiệp Việt Nam đang ngày càng tiệm cận thông lệ quốc tế, đồng thời đòi hỏi các doanh nghiệp và đơn vị tư vấn phải hiểu đồng thời cả pháp luật Việt Nam và cấu trúc tài chính quốc tế.
Doanh nghiệp cần chuẩn bị gì?
Từ góc độ doanh nghiệp, việc tiếp cận nguồn vốn quốc tế không nên chỉ được nhìn nhận là quá trình đàm phán lãi suất.
Ngay từ giai đoạn chuẩn bị giao dịch, doanh nghiệp cần rà soát khả năng sử dụng từng loại tài sản làm tài sản bảo đảm, đánh giá tình trạng pháp lý của quyền sở hữu, kiểm tra các hạn chế chuyển nhượng, xem xét nghĩa vụ đăng ký giao dịch bảo đảm và dự liệu phương án xử lý nếu phát sinh sự kiện vi phạm.
Đối với các giao dịch M&A hoặc project finance[4], việc xây dựng cấu trúc tài sản bảo đảm nên được thực hiện song song với quá trình thẩm định pháp lý thay vì để đến giai đoạn ký kết hợp đồng tín dụng.
Kinh nghiệm thực tiễn cho thấy nhiều giao dịch phải kéo dài hoặc điều chỉnh cấu trúc không phải vì bên cho vay thay đổi yêu cầu, mà vì tài sản dự kiến dùng để bảo đảm không đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý hoặc không thể xử lý hiệu quả khi cần thiết.
Kết luận
Trong bối cảnh doanh nghiệp Việt Nam ngày càng phụ thuộc vào nguồn vốn quốc tế, tài sản tại Việt Nam sẽ tiếp tục đóng vai trò là nền tảng của các giao dịch tài trợ xuyên biên giới. Pháp luật hiện hành đã mở ra hành lang đủ rộng để ngân hàng nước ngoài nhận tài sản bảo đảm, nhưng giá trị thực của quyền bảo đảm không nằm ở việc hợp đồng được ký kết, mà ở khả năng đăng ký, quản lý và thực thi quyền đó khi rủi ro xảy ra.
Đối với doanh nghiệp, bài học quan trọng không còn là đặt câu hỏi liệu tài sản tại Việt Nam có thể thế chấp cho ngân hàng nước ngoài hay không, mà là làm thế nào để thiết kế một cấu trúc bảo đảm vừa phù hợp với pháp luật Việt Nam, vừa đáp ứng chuẩn mực của thị trường tài chính quốc tế. Đây sẽ là yếu tố quyết định khả năng huy động vốn, giảm chi phí tài chính và nâng cao sức cạnh tranh của doanh nghiệp Việt Nam trong giai đoạn hội nhập sâu hơn với thị trường vốn toàn cầu.
[1] https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2007/0919/ltn20070919209.pdf, truy cập ngày 01/09/2026.
[2] Security Agent (Đại diện quản lý tài sản bảo đảm) trong hoạt động ngân hàng là tổ chức hoặc cá nhân được ủy quyền nắm giữ, quản lý và thực thi các tài sản bảo đảm (như thế chấp, cầm cố) thay mặt cho một nhóm các ngân hàng hoặc tổ chức cho vay hợp vốn.
[3] Acquisition financing (tài trợ mua lại) là nguồn vốn hoặc các giải pháp tài chính mà một doanh nghiệp hoặc cá nhân sử dụng để mua lại một công ty, bộ phận kinh doanh hoặc tài sản của công ty khác.
[4] Project finance (Tài chính dự án / Tài trợ dự án) là phương thức cấp tín dụng trung và dài hạn cho một dự án cụ thể, trong đó việc trả nợ dựa hoàn toàn hoặc chủ yếu vào dòng tiền tương lai do chính dự án đó tạo ra.
