Thủ tục pháp lý đầu tư vào khu công nghiệp tại Việt Nam

Tài nguyên

Ngày đăng: 13/10/2025

Mô hình khu công nghiệp được hình thành và phát triển gắn liền với bối cảnh, yêu cầu của các thời kỳ thực hiện chiến lược phát triển kinh tế. Theo báo cáo của Vụ Quản lý các khu kinh tế, Bộ Kế hoạch và Đầu tư (nay là Bộ Tài chính), tính đến tháng 7/2024, Việt Nam có 301 khu công nghiệp (“KCN”) đã đi vào hoạt động, thu hút được lượng vốn đầu tư lớn,[1] đặc biệt là dòng vốn từ các Nhà đầu tư trực tiếp nước ngoài.

Công ty Liên doanh TNHH Khu công nghiệp Việt Nam - Singapore (VSIP). Nguồn: CafeF

Trong bài viết này, chúng tôi sẽ cung cấp những thông tin cần thiết cho Nhà đầu tư khi đầu tư vào các KCN tại Việt Nam, đồng thời đưa ra một số khuyến nghị và đề xuất, góp phần hỗ trợ hướng dẫn Nhà đầu tư tuân thủ các quy định của pháp luật về đầu tư và quy định pháp luật có liên quan khác.

1. Các hình thức đầu tư vào khu công nghiệp tại Việt Nam

Theo quy định tại Nghị định 31/2021/NĐ-CP, Nhà đầu tư có thể thực hiện dự án đầu tư trong KCN thông qua các hoạt động sau:[2]

2. Trình tự thủ tục đầu tư

Công việc thực hiện	Nội dung thực hiện	Đơn vị thực hiện
GIAI ĐOẠN CHUẨN BỊ ĐẦU TƯ VÀ THÀNH LẬP DOANH NGHIỆP
Đăng ký đầu tư[3]	Nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư Nhà đầu tư nước ngoài thực hiện kê khai trực truyến các thông tin về dự án đầu tư tại địa chỉ: http://fdi.gov.vn Đối với dự án không thuộc diện cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định tại Khoản 2 Điều 37 Luật Đầu tư năm 2020, Nhà đầu tư báo cáo cơ quan đăng ký đầu tư trước khi bắt đầu thực hiện dự án đầu tư	Ban Quản lý các Khu chế xuất và công nghiệp[4]
Đăng ký thành lập doanh nghiệp	Nộp hồ sơ đăng ký thành lập doanh nghiệp: Đối với Nhà đầu tư nước ngoài, sau khi được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, Nhà đầu tư nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp tại Sở Tài chính Thực hiện thủ tục trực tuyến tại địa chỉ: https://dangkykinhdoanh.gov.vn Thực hiện liên thông thủ tục đăng ký thành lập doanh nghiệp với việc khai trình sử dụng lao động, cấp mã số đơn vị tham gia bảo hiểm xã hội, đăng ký sử dụng hóa đơn của doanh nghiệp theo Nghị định số 168/2025/NĐ-CP của Chính phủ quy định về đăng ký doanh nghiệp	Sở Tài chính[5]
Khắc dấu	Doanh nghiệp tự khắc con dấu và quyết định loại dấu, số lượng, hình thức và nội dung dấu của doanh nghiệp[6]	Nhà đầu tư
Đăng ký thông tin thuế, bảo hiểm xã hội	Mã số thuế sẽ có cùng với Mã số doanh nghiệp khi đăng ký thành lập doanh nghiệp[7] Mã số doanh nghiệp được sử dụng làm mã số đơn vị tham gia bảo hiểm xã hội[8]	Nếu NĐT nộp hồ sơ đăng ký thuế lần đầu cùng với hồ sơ đăng ký kinh doanh theo cơ chế một cửa liên thông thì cơ quan tiếp nhận là Sở Tài chính Chi Cục Thuế[9] Bảo hiểm xã hội
Mở tài khoản ngân hàng	Thực hiện trực tiếp tại các ngân hàng hoặc đăng ký mở tài khoản ngân hàng khi nộp hồ sơ thành lập doanh nghiệp	Ngân hàng thương mại Sở Tài chính
Công bố thành lập doanh nghiệp	Sau khi được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, phải thông báo công khai trên Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp theo trình tự, thủ tục và phải trả phí theo quy định[10] Thời hạn thông báo công khai các thông tin về doanh nghiệp là 30 ngày, kể từ ngày được công khai[11]	Sở Tài chính
GIAI ĐOẠN TRIỂN KHAI DỰ ÁN
Giao thuê đất	Hướng dẫn lập bản đồ địa chính giao thuê đất, bàn giao vị trí cọc mốc GPS	Công ty phát triển hạ tầng
	Đo đạc lập bản đồ địa chính giao thuê đất	Đơn vị đo đạc
	Ký Hợp đồng thuê đất	Công ty phát triển hạ tầng
	Bàn giao đất trên thực địa cho Nhà đầu tư	Công ty phát triển hạ tầng
Chuẩn bị đầu tư xây dựng	Phê duyệt kết quả thẩm định báo cáo đánh giá tác động môi trường[12] Cấp Giấy phép môi trường[13]	Ban Quản lý các Khu chế xuất và công nghiệp g[14]
	Thẩm định phê duyệt Quy hoạch tổng mặt bằng/ Quy hoạch chi tiết xây dựng dự án đầu tư xây dựng	Ban Quản lý các Khu chế xuất và công nghiệp [15]
	Thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng dự án (đồng thời thẩm định thiết kế PCCC theo quy định tại điểm b, khoản 1, Điều 17 Luật Phòng cháy chữa cháy và cứu nạn cứu hộ)[16]	Ban Quản lý các Khu chế xuất và công nghiệp[17]/ Nhà đầu tư [18]
	Thẩm duyệt PCCC (nội dung thẩm định theo quy định tại điểm d, khoản 1, Điều 17 Luật Phòng cháy chữa cháy và cứu nạn cứu hộ)	Công an PCCC[19]
	Phê duyệt dự án[20]	Nhà đầu tư
	Phê duyệt thiết kế sau thiết kế cơ sở[21]	Nhà đầu tư
	Cấp giấy phép xây dựng (với trường hợp không thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng dự án)	Ban Quản lý các Khu chế xuất và công nghiệp [22]
Thi công xây dựng công trình	Khởi công xây dựng cần đảm bảo các điều kiện khởi công xây dựng và có văn bản thông báo về thông tin dự án và tiến độ thi công dự kiến của công trình theo Điều 107 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 và Khoản 39 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi số 62/2020/QH14 Kiểm tra trong quá trình thi công xây dựng theo Điều 24 Nghị định 06/2021/NĐ-CP của Chính phủ Quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng	Nhà đầu tư Ban Quản lý các Khu chế xuất và công nghiệp / Sở Xây dựng
Công trình hoàn thành và đưa vào sử dụng	Nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy[23]	Nhà đầu tư[24]
	Kiểm tra công tác nghiệm thu hoàn thành hạng mục, hoàn thành công trình để đưa vào khai thác, sử dụng (cơ quan chuyên môn về xây dựng chủ trì, phối hợp với cơ quan Công an kiểm tra công tác nghiệm thu PCCC) theo Điều 24 Nghị định 06/2021/NĐ-CP, Nghị định 175/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Xây dựng, Nghị định 35/2023/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng, Nghị định 144/2025/NĐ-CP của Chính phủ quy định về Phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp trong lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng	Ban Quản lý các Khu chế xuất và công nghiệp / Sở Xây dựng/ CA PCCC[25]
	Giấy phép môi trường (đối với trường hợp phải lập báo cáo đánh giá tác động môi trường)	Ban Quản lý các Khu chế xuất và công nghiệp[26]
	Vận hành thử nghiệm công trình xử lý chất thải (nếu có)	Nhà đầu tư[27]
GIAI ĐOẠN HOẠT ĐỘNG
Lao động	Thực hiện các thủ tục về lao động nước ngoài Xây dựng và thực hiện việc đăng ký Nội quy lao động, gửi thỏa ước lao động tập thể, Quy chế dân chủ cơ sở, v.v.	Sở Nội vụ[28]
Lao động	Đăng ký BHXH, BHYT, BHTN bắt buộc	Bảo hiểm Xã hội
Hoạt động kinh doanh	Cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh đối với những mặt hàng hạn chế kinh doanh, kinh doanh có điều kiện Cấp Giấy phép kinh doanh đối với hoạt động mua bán hàng hóa và các hoạt động liên quan trực tiếp đến mua bán hàng hóa cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và Nhà đầu tư nước ngoài[29]	Sở Công thương và Cơ quan quản lý chuyên ngành
Báo cáo định kỳ	Thực hiện chế độ báo cáo định kỳ theo quy định, bao gồm: Báo cáo về tình hình thực hiện dự án đầu tư (quý, năm)[30] Báo cáo giám sát và đánh giá dự án đầu tư (6 tháng, năm)[31] Báo cáo tài chính (đối với doanh nghiệp nước ngoài phải thực hiện kiểm toán theo quy định) (hàng năm) [32] Báo cáo công tác bảo vệ môi trường (hàng năm)[33] Báo cáo định kỳ về lao động: Khai trình việc sử dụng lao động khi Doanh nghiệp bắt đầu hoạt động (trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày bắt đầu hoạt động); Báo cáo tình hình thay đổi về lao động (6 tháng, năm); Báo cáo tình hình sử dụng lao động nước ngoài (6 tháng, năm)[34]	Ban Quản lý các Khu chế xuất và công nghiệp Các cơ quan nhà nước có liên quan
Sở hữu tài sản gắn liền với đất	Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất	UBND cấp tỉnh[35]
Bảo trì công trình xây dựng	Bảo trì công trình xây dựng, máy móc thiết bị công trình	Nhà đầu tư[36]
Đầu tư	Thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư trong trường hợp dự án có nội dung thay đổi so với đăng ký tại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư	Ban Quản lý các Khu chế xuất và công nghiệp [37]

[1] https://www.mpi.gov.vn/portal/Pages/2024-8-23/Phat-trien-khu-cong-nghiep-va-mo-hinh-khu-cong-ngh0qfsuf.aspx, truy cập ngày 26/9/2025

[2] Điều 62 Nghị định 31/2021/NĐ-CP.

[3] Điều 37.1 Luật đầu tư 2020

[4] Điều 34.3 Nghị định 31/2021/NĐ-CP

[5] Điều 20.1 Nghị đinh 168/2025/NĐ-CP

[6] Điều 43 Luật Doanh nghiệp 2020

[7] Điều 8.1 Nghị định 168/2025/NĐ-CP

[8] Điều 8.10 Nghị định 168/2025/NĐ-CP

[9] Điều 32.2 Luật Quản lý thuế 2019.

[10] Điều 73 Nghị định 168/2025/NĐ-CP

[11] Điều 32.3 Luật Doanh nghiệp 2020

[12] Điều 68.3(d) Nghị định 35/2022/NĐ-CP

[13] Điều 68.3(d) Nghị định 35/2022/NĐ-CP

[14] Điều 35 Luật Môi trường 2020

[15] Điều 68.2(c) Nghị định 35/2025/NĐ-CP

[16]Điều 68.2(c) Nghị định 35/2025 và Điều 121.5(đ) Nghị định 175/2024/NĐ-CP

[17] Điều 68.2(c) Nghị định 35/2025 và Điều 121.5(đ) Nghị định 175/2024/NĐ-CP

[18] Điều 57.4(b) Nghị định 175/2024 và Điều 1.14 Luật Xây dựng 2020

[19] Điều 9 Nghị định 105/2025/NĐ-CP

[20] Điều 72.1 Luật Xây dựng 2014 và Điều 22.1 Nghị định 175/2024/NĐ-CP

[21] Điều 82.3(c) Luật Xây dựng 2014, Điều 1.24.(8) Luật Xây dựng sửa đổi 2020 và Điều 43.1 Nghị định 175/2024/NĐ-CP.

[22] Điều 68.3(b) Nghị định 35/2022/NĐ-CP

[23] Điều 8.1 Nghị định 105/2025/NĐ-CP

[24] Điều 18.1 và 18.2 Luật Phòng cháy chữa cháy cứu hộ 2024

[25] Điều 18.4 và Điều 18.5 Luật Phòng cháy chữa cháy cứu hộ 2024

[26] Điều 68.3(d) Nghị định 35/2022/NĐ-CP

[27]Điều 31 Nghị định 08/2022/NĐ-CP

[28] Nghị định 219/2025/NĐ-CP

[29] Điều 9 Nghị định 09/2018/NĐ-CP

[30] Điều 72.2(a) Luật Đầu tư 2020 và Điều 102 Nghị định 31/2021/NĐ-CP

[31] Điều 70 và 100 Nghị định 29/2021/NĐ-CP

[32] Điều 68.2(l) Nghị định 35/2022 và Điều 110.7 Thông tư 200/2014

[33] Điều 66.5 Thông tư 02/2022/TT-BTNMT.

[34] Điều 68.2(d) Nghị định 35/2022/NĐ-CP.

[35] Điều 136.1(a) Luật Đất đai 2024.

[36] Điều 126 Luật Xây dựng 2014.

[37] Điều 68.3(b) Nghị định 35/2022/NĐ-CP.

Danh mục